클래스101

2017년 8월 2일 이후 초과이익환수제, 분양가상한제 등의 정책으로 신규 주택의 공급에 제한이 걸렸다. 공급은 줄어들었고, 분양가는 낮아지면서 청약은 '로또'가 됐다. 당첨되면 무조건 돈을 벌 수 있었다. 경쟁률은 날이 갈수록 치열해졌다.

한편 2020년의 코로나 바이러스는 전세계적인 경제위기를 가져왔다. 전세계 정부는 경기부양을 위해 양적완화 정책을 펼쳤다. 미국의 중앙은행은 이례적으로 달러를 찍어냈고, 이자는 점점 낮아졌다. 현금의 가치는 점점 낮아졌다.

신규 아파트 공급제한, 코로나로 인한 현금 가치 하락으로 인해 국내 부동산의 상승세는 2020년 정점을 찍었다. 집값은 천정부지로 폭등했고, 청약은 '당첨되기만 하면 인생 역전이지만, 로또 확률'이 됐다. 서울에서는 최소 기준 가점 50점대, 웬만하면 60점은 넘어야 청약 문이라도 두드려 볼 수 있다.

젊은 세대들의 패닉 바잉이 심해지자, 정부는 새로운 대책을 내놓았다. 공급을 늘리고, 결혼한 청년들에게는 특별공급에 당첨될 수 있는 기회를 주었다.

그러나 여전히 답답한 사람들이 있다. 아직 결혼할 생각이 없는 2030 청년들이다. 특별공급에도 해당되지 않고, 가점기준은 택도 없다. 이들은 어떻게 해야 내집마련에 성공할 수 있을까. 서울의 집값은 너무 올랐고, 청약은 당첨될 확률이 미비하다.

해답을 찾기 위해 분양권 전문가 해안선을 찾았다.

분양 받기가 왜 이렇게 힘든가요.

문재인 대통령 정부가 들어선 뒤 2017년 8월 2일, 분양가 통제를 하기 시작했어요. HUG(주택도시보증공사)에서 분양가를 낮추기 시작했어요. 보통 분양가는 주변 시세를 고려해서 정해져요. 예를 들어 주변 아파트의 평균 시세가 5억인데, 8억에 분양하면 분양이 안 되잖아요. 그래서 주변 시세가 5억이면 분양가는 한 5억 1000만원 ~ 5억 2000만원 정도로 잡아요. 새집이니까. 살짝 높게 분양하면 보통은 분양이 잘됐어요.

그런데 2017년 8월 2일 이후부터는 주변 시세가 5억이면 시세의 80%인 4억 2천 정도에 분양을 하게 됐어요. 새집을 더 싸게 분양하라고 정부에서 규제를 한 거예요. 건설사들은 사업성이 떨어지니까 분양을 더 안하게 됐죠. 그때부터 서울의 분양이 급격히 줄어들기 시작했습니다.

서울에는 신규 택지가 거의 없어요. 빈 땅이 없잖아요. 새로 공급을 하려면 재개발, 재건축밖에 방법이 없어요. 그런데 정부에서 초과이익환수제, 안전진단 강화, 분양가상한제를 하면서 재건축, 재개발을 사실상 막았죠. 그렇게 2017년부터 계속 집값이 오릅니다. 공급이 줄어들었으니까요.

공급이 확대되면 전세가, 매매가가 낮아질 수밖에 없어요. 그런데 최근 3년간 공급이 없으니까 주요지역들은 거의 두 배씩 올랐죠. 이 와중에 분양가 상한제로 분양가가 시세의 80%로 나오니까, 로또 청약이라는 말이 나올 수밖에 없어요. 서울의 아파트는 청약에 당첨되는 순간 5억 이상 남아요. 특히 이번에 반포 래미안 원베일리는 한 18억 로또입니다. 주변 시세가 37억 정도 되는데 분양가가 20억도 안 돼요.

분양가가 시세보다 낮아지고, 공급량은 줄어들면 청약 당첨만 기다리죠. 가점이 높은 서민들은 청약 당첨되기만 기다리면서 평생을 무주택자로 살고 있어요. 분양만 받으면 인생이 바뀔거라고 생각하거든요. 그러다 보니까 서울 같은 경우는 가점 기준이 엄청 높아요. 서울에서는 500세대를 분양하면 그중에 조합원이 300명 이상이에요. 실제로 분양되는 물량은 200개 정도죠. 단지마다 100개, 200개, 80개도 있고요. 그런데 서울에서 청약하는 인구는 950만 명입니다.

당첨 가능성이 있는 가점 기준은요?

지역마다 달라요. 서울은 분양이 엄청 뜨겁고, 지방은 미분양도 나거든요. 지역마다 다르고, 분양가를 시세에 비해 얼마나 싸게 했느냐에 따라서도 경쟁도가 달라져요.서울의 인기 있는 로또단지라는 곳은 60점대 후반, 최소 50점대에요. 평생을 무주택으로 살아야 가능할까 말까한 정도죠. 젊은 사람들은 가점으로 당첨될 가능성이 0에 가까워요.

경기도, 인천도 2017년 이후 꾸준히 상승장이었어요. 그래도 서울이랑은 달라서 단지마다 호불호가 있어요. 인천이라도 다 똑같은 지역이 아니거든요. 

예를 들어 영종도는 섬이다 보니까 선호도가 좀 낮은 편이었어요. 물론 지금은 영종국제도시도 굉장히 많이 올랐어요. 그래도 작년까지만 해도 영종도에서 분양하는 아파트가 미달이 나온 적도 있었어요. 반면 송도국제도시의 센터니얼은 최저 가점이 58점이었습니다. 이런식으로 막 들쑥날쑥해요. 낮은 곳은 20점대, 30점대도 있고요.

가점이 낮은 분들은 경기도, 인천을 유심히 보실 필요가 있어요. 현실적으로 서울은 당첨이 불가능에 가까우니까요. 인천 인구가 약 300만명 정도, 서울 인구는 약 950만 명인데 인천이 분양을 훨씬 더 많이 해요.

인천, 경기도는 서울에 비해 상대적으로 규제가 약한가 봐요.

최근에는 인천, 경기도도 다 규제지역으로 묶였어요. 규제가 강하긴 마찬가지인데 그래도 분양을 굉장히 많이 하죠. 신도시도 있고, 재개발도 굉장히 활성화돼서 잘 이루어지고 있어요. 무주택자라면 인천을 노려볼 만합니다. 

앞으로도 공급될 물량들이 많아요. 2기 신도시인 검단신도시, 영종국제도시도 있고 송도도 계속 분양하고 그 안에 또 택지지구가 많고 하다 보니까 경쟁이 그렇게 높지 않아요. 만약 인천에 거주하신다면 당첨 가능성은 더 높아집니다.

경기도는 2기 신도시들이 많이 올랐어요. 수도권 신도시는 청약 경쟁률이 굉장히 높아요. 기본이 50점대죠. 위례신도시, 동탄 2신도시는 거의 60점대 중후반 정도입니다.

다들 뉴스에서 나오는 60점대 50점대만 보는데, 그렇지 않은 지역도 있어요. 안성, 평택도 일부 아파트는 청약 경쟁률이 굉장히 낮아서 미달된 적도 있습니다. 최근 분양했던 가평, 양평, 동두천, 의정부는 조금만 입지가 떨어져도 미달됩니다. 중심지가 너무 많이 올라가다 보니까 상승세가 전국적으로 퍼지고 있어요. 미달된 곳들도 결국에는 올라가요. 심지어 제주도 집값도 많이 올랐어요.

수도권을 제외한 광역시, 대도시들은 어떤가요?

대전, 대구, 광주, 부산 할 것 없이 2020년도에는 광역시들의 집값 상승률이 굉장히 높았어요. 특히 울산은 5억 원이었던 아파트가 1년 반 만에 10억까지 올라갔습니다. 광역시급은 기본적인 실수요가 있기 때문에 전국적으로 같이 상승세에요. 

한 두 달 전 5억 원이었던 아파트가 지금 7억에 거래되는 경우가 많습니다. 무주택자들 입장에서는 추격 매수하기보다는 분양을 또 기다리는 분들이 많기 때문에, 광역시에서도 청약경쟁률이 높아지고 있는 건 사실이에요.

가점제, 추첨제에 대해 설명 부탁드립니다.

예를 들어 A아파트가 10개 가구를 분양해요. 그런데 20명이 신청을 했어, 그러면 당연히 10명은 당첨되고 10명은 떨어져야 하잖아요. 10명을 당첨시켜야 하는데, 10명 중에서 추첨제와 가점제로 나눠요. 

예를 들어 볼게요. 가점제 40%, 추첨제 60% 라고 하면 20명 중에 4명은 가점으로 뽑고, 남은 16명 중에서 랜덤으로 추첨해서 6명을 뽑는 거죠. 가점제와 추첨제의 비율은 규제지역, 평수 등에 따라 달라져요.

규제지역에 대한 구분도 있던데요.

규제지역은 2016년 11월 3일 처음 나왔어요. 강남 4구를 규제지역으로 지정하고, 전매 제한을 시작했어요. 이후로 규제지역 범위가 점점 늘어나기 시작했죠. 공통적으로 집값 상승이 높은 지역이에요. 그 높은 지역 중에서도 분류를 했어요. 

가장 집값 상승폭이 높은 곳이 투기지역, 그보다 살짝 낮은 곳이 투기과열지구입니다. 서울 모든 지역은 투기과열지구와 일부 투기지역으로 형성되어 있어요. 투기과열지구 다음은 조정대상지역이에요. 투기지역, 투기과열지지구, 조정대상지역은 대출 금액, 분양권 전매 제한 등에 차이가 있어요.

2016년 11월 3일부터 현재까지 1년에 한 두 번씩 규제지역이 추가돼서, 지금은 전국 110개 지역이 규제지역입니다. 수도권, 지방 광역시들도 대부분 조정대상지역에 해당됩니다.

규제지역별로 대출 제한, 취득세 중과, 양도세 중고 등 세세한 규제들이 많아요. 1주택자는 상관없습니다. 규제의 타깃이 대부분 다주택자거든요. 규제지역이라고 해도 대출받을 때 금액이 조금 낮을 뿐이죠. 대출은 투기과열지구, 투기지역은 40%, 조정대상지역은 50%, 비규제지역은 기존과 똑같은 60% 입니다.

나이 30살, 미혼, 가점 17점, 청약통장 납입예치금 700만 원으로 청약에 당첨될 수 있는 방법이 있을까요.

서울은 당첨 커트라인이 50점대 60점대이기 때문에 불가능해요. "큰 평형은 추첨제니까 안 되냐" 하는데 서울은 큰 평형이 얼마 없어요. 무주택자라면 수도권에서 분양하는 아파트를 노려볼만 해요. 

신도시의 원래 취지가 서울의 수요를 분산시키는 거에요. 그래서 경기도의 신도시들에서 분양하는 아파트들은 해당지역 사람들 뿐만 아니라 서울, 인천 사람들도 뽑아요. 그때 신청하면 돼요. 최근에 가평에서 분양을 했는데 청약 경쟁률이 낮았어요. 1순위 미달이 났는데 만약에 거기 청약했다면 당첨 됐을 거예요. 이런 식으로 인천에서도 미분양이 많고 수도권에서도 미분양이 많았어요.

서울에 산다고 꼭 서울 아파트만 하는 게 아니고 수도권에 전부 청약을 넣을 수 있어요. 매주 분양하는 단지들을 체크해 보면서 청약을 넣다 보면 기회가 많이 올겁니다.

청약 당첨을 위해 이사가는 것은 괜찮은 방안일까요.

이사하는 것도 방법이기는 해요. 3기 신도시도 분양할 때는 3-2-5로 할 거예요. 100채를 분양하면 30채는 해당지역, 20%는 경기도, 50%는 서울 인천 사람들에게 우선 분양하는 식입니다. 해당 지역에 거주하면 확실히 당첨 확률이 높아요. 수도권은 의무 거주 기간이 거의 1년, 과천을 포함한 투기과열지구는 2년의 의무거주 기간이 있어야 하니까 미리 채워놓으시면 되겠죠.

신혼부부들은 당첨 가능성이 높아지나요?

 신혼부부 특별공급, 생애최초 특별공급을 하면 돼요. 민영도 특공으로 신청될 수 있습니다. 충분히 노려볼만 해요. 특별공급은 소득기준을 만족해야 해요. 소득은 3인 가구 기준으로 도시근로자 월평균 소득 140%, 외벌이 월 788만 원으로 완화가 됐어요. 맞벌이는 둘이 합쳐서 월평균 889만 원, 1억 원이 넘습니다.

특히 생애최초 특별공급은 말 그대로 한 번도 집을 산 적이 없는 세대 구성원한테 주는 특별공급입니다. 무조건 100% 다 추첨이에요. 결혼을 했고 생애 최초 특별공급에 해당이 된다면 서울, 수도권에 있는 아파트를 청약해서 충분히 당첨될 수 있다고 봐요. 운 좋으면 서울의 9억 이하도 충분히 당첨될 수 있고요. 2030 기혼자 분들은 가점으로 힘들기 때문에 특별공급을 노려보면 좋을 것 같아요.