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정부가 지난 1월 22일 ‘수분양자 보호 및 무주택자 우선공급을 위한 청약제도 개선’을 발표하고, 사업주체가 강요하는 추가 선택 품목의 일괄 선택을 제외한 계약취소 물량에 대한 신청자격을 강화하는 내용을 담은 ‘주택공급에 관한 규칙’ 일부 개정안을 입법 예고한다고 밝혔습니다.

이번 개정안의 주요 내용은 추가 선택 품목의 일괄 선택 제한, 무순위 신청자격 강화, 불법 전매 등 계약 취소 주택의 공급가격 범위 설정 등인데요. 관계기관 협의, 법제처 심사 등을 거쳐 3월말 경 공포∙시행할 계획입니다. 그럼 어떤 내용이 있는지 하나씩 차근차근 확인해 보도록 하겠습니다.

우선 이번 청약제도 개편에 따라 발코니 확장을 이유로 원치 않은 옵션을 강매하는 이른바 ‘끼워팔기’에 제동이 걸릴 예정입니다. 현재, 일부 사업주체가 발코니 확장과 붙박이가구 및 빌트인 가전 등 추가선택품목을 통합해 선택사항으로 제시한 후 통합된 발코니를 선택하는 경우만 발코니 확장을 허용하고, 미선택 시 계약을 거부하는 사례가 발생했었는데요.

이에 국토부는 추가 선택 품목을 포함할 경우, 개별 품목별로 구분해 제시하고, 둘 이상의 추가 선택 품목을 일괄 선택할 수 없도록 관련 규정을 신설했습니다. 또한, 실효성을 높이기 위해 승인권자가 입주자 모집 승인 시, 추가 선택 품목의 개별 제시 여부를 확인하도록 했습니다.

일명 ‘줍줍’이라 불리는 무순위 청약신청 자격도 강화됩니다. 현재 계약 취소 등으로 나온 무순위 물량은 19세 이상의 성년자를 대상으로 청약통장이나 가점 등이 필요치 않고 주택 유무와 상관없이 누구나 신청이 가능하며 당첨되더라도 청약 재당첨 제한이 없었습니다. 이에 당첨이 되면 수억원에 달하는 시세차익을 기대할 수 있는 아파트일수록 경쟁률이 수십만 대 1까지 치솟으며 과열 양상을 보였는데요.

국토부는 이번 제도 개선으로 무순위 물량의 신청자격을 기존 ‘성년자(지역 제한 없음)’에서 ‘해당 주택건설지역(시∙군)의 무주택 세대구성원인 성년자’로 변경해 해당 지역에 거주하는 무주택자에게 공급 기회를 확대했습니다.

또한, 무순위 물량이 투기과열지역이나 조정대상지역 등 규제지역에서 공급이 될 경우에는 일반청약과 동일하게 재당첨 제한(투기과열지구 10년, 조정대상지역 7년)을 적용합니다. 다만 청약통장이 없어도 된다는 규정은 그대로 유지됩니다.

불법 전매, 공급질서 교란 등으로 계약이 취소된 후 사업주체가 취득한 주택은 사업자모집 승인을 거쳐 재공급합니다. 이때 재공급 가격은 해당 주택의 취득금액이나 최초 공고한 분양가격 범위 내에서 공급하도록 관련 규정을 신설했습니다.

이러한 규정 신설은 최근 이슈가 되고 있는 부산 해운대구 ‘마린시티자이’ 아파트 때문이란 분석인데요. 마린시티자이 시행사가 부정 분양권을 전매한 41세대에 대해 분양계약을 취소하고 재분양을 추진 중인데, 최초 분양가는 5억원대였지만 최근 시세인 13억~15억원 수준으로 분양을 하면 시세차익만 최대 10억원가량 얻을 수 있게 돼 분양차익을 얻는 것이 아니냐는 우려가 나왔기 때문입니다.

이번에 개정된 ‘주택공급에 관한 규칙’을 통해 무주택자의 청약당첨확률은 더욱 높아질 전망입니다. 우선 전국의 모든 사람들이 다 참여할 수 있는 무순위 청약을 해당 지역 내 무주택자로 변경함으로써 무주택자에게 공급 기회가 확대됐기 때문입니다. 당연히 경쟁률도 지금보다 훨씬 줄어들 것으로 예상되고요. 이에 무주택자라면 항상 무순위 청약에 관심을 기울이고 지속적으로 도전해볼 필요가 있습니다.

참고로, 투기∙청약과열지구에서 나오는 잔여가구 20가구 이상의 무순위 청약은 청약홈을 통해 공급하고 있어 청약홈 무순위 청약 코너를 자주 체크해볼 필요가 있습니다. 모집가구가 20가구 미만이면 청약홈이 아닌 임의방식으로 분양이 가능하기 때문에 건설사 어플리케이션이나 홈페이지를 활용해 무순위 청약을 받는 경우가 있어 이 역시 꾸준히 살펴봐야 놓치지 않을 수 있습니다.

2월 2일 이후부터는 신혼부부 특별공급과 생애 최초 특별공급의 소득요건이 완화됩니다. 현재 민영주택의 신혼부부 특별공급 소득 기준은 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 120%, 맞벌이 130%이지만, 2월부터는 월 평균 소득 조건이 외벌이 140%, 맞벌이 160% 이하로 바뀌게 되는 것이죠.

이렇게 되면 외벌이 기준으로 월 평균 소득이 666만원에서 777만원, 맞벌이는 722만원에서 888만원까지 기준이 완화됩니다. 공공분양 신혼부부 특공 기준도 외벌이 130%, 맞벌이 140%까지 확대되고요. 완화되는 소득 기준은 특공 물량의 30%에만 적용되며, 나머지 70%는 기존 소득 기준에 따라 선정됩니다. 참고로, 지난해 9월부터 민간분양 생애 최초 특별공급 소득 기준도 공공주택은 130% 이하까지, 민영주택은 160% 이하까지 완화됐습니다.

바뀐 소득조건을 모른 채 기존 기준으로만 생각하셨던 분들이 계실 수 있습니다. 올해 완화된 소득조건을 적용하면 무주택 신혼가구 약 92%가 특공 청약자격을 갖게 됩니다. 특공 기회의 문턱이 낮아진 만큼 해당되는 분들은 적극적으로 특별분양을 노려볼 필요가 있습니다.

다만, 유형별 특공 조건을 잘 따져보고 자신이 해당하는 단지에 청약을 신청하는 것이 중요합니다. 예를 들어 결혼 후 7년 이내에 자녀가 있는 가정은 공공∙민영주택 신혼부부 특공을 선택하고, 결혼 후 7년이 지난 가구는 생애 최초 특공을 노려보는 것이 좋겠습니다.

최근 정부에서 개편하는 청약 제도를 보면 대부분 혜택이 무주택자로 쏠려 있습니다. 따라서 어설프게 유주택자가 되는 것보다는 무주택을 유지하면서 청약을 통한 내 집 마련이 가장 좋은 방법이란 생각이 드는데요.

이번 계기를 통해 자신이 특별공급에 해당되는지 체크해보고, 청약 가점 현황을 살펴 당첨 가능한 지역이 어디인지 확인하는 등 청약 전략을 세워 적극적으로 활용한다면 신축 아파트 입성이라는 꿈도 불가능하지만은 않을 것입니다. 부디 이 글을 읽는 무주택자 분들에게 올해는 반드시 청약 당첨이라는 행운이 찾아오길 바라겠습니다.

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