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지난겨울 일본으로 유학을 떠난 아내와 자녀들을 보낸 A씨. 길면 5년에서 7년으로 잡고 있는 일본 생활을 위해 A씨 부부는 집을 알아보기 위해 일본으로 떠났다. 매매보다는 임대가 흔하다는 일본. 최근 상승세를 보이는 기미지만 일본 집값은 과거 버블경제 전에 비해 절반도 채 되지 않는다. 일본 집값 6억짜리 아파트가 1억이 되는 정도라고 하는데 어떤 이야기인지, 더불어 일본의 주거형태와 매매가격에 대해 알아보도록 하자.

일본의 주거 형태는 크게 공동 주택과 단독 주택 두 가지로 나뉜다. 잇코다테라 불리는 단독 주택은 목조로 대부분 이루어졌다. 나무가 흔한 지리적 연유로 목조주택이 발전하게 된 것이다. 일본의 단독 주택은 한국의 80년대 주택을 연상케하는 스타일이 굉장히 많다.

일본은 지진이 많이 일어나는 탓에 철근 콘크리트 구조보다는 목조로 된 건물을 많이 짓는다. 또한 주택을 높게 짓지 않는다. 일본은 고온다습한 기후로 인해 개방적인 구조를 가진 여름형 주택을 기본적으로 한다. 이는 겨울에는 취약한 구조다.

일본은 우리나라에서 흔히 볼 수 있는 아파트의 개념은 일본과 다르다. 우리가 일반적으로 알고 있는 아파트를 일본에서는 맨션이라 부른다. 일본에서 아파트라 불리는 곳들은 목조로 지어진 원룸 형태의 2층짜리 공동주택을 의미한다. 이곳에는 주로 사회 초년생들이나 학생들이 거주하고 있다. 최근 재개발과 함께 새로 지어지는 초고층의 맨션은 우리나라 주상복합아파트와 비슷한 형태다.

웬만해선 잘 오르지 않는 일본 부동산. 이 같은 특성 때문에 일본인들은 부동산 투자에 그리 의미를 두지 않는다. 하지만 월세가 높은 기준으로 책정되기 때문에 이만한 월세를 꼬박꼬박 내는 대신 집을 사는 게 낫겠다는 판단을 하는 일본인도 많다. 일본인들은 우리나라와 달리 집을 사는데 많은 것을 고려하고 검토해야 한다.

맨션이나 주택을 사더라도 지진으로 집이 기울어지거나 금이 난다면 이를 모두 자신이 책임져야 하기 때문이다. 내 집이 아닌 곳에서 월세로 살다 이사 가면 끝이기 때문에 이런 이유로 집을 사지 않는 일본인들도 많은 편이다.

서울 외곽지역과 비슷한 도쿄 내의 한 신축 맨션의 가격은 다음과 같다. 70㎡로 약 20평으로 대부분 구성된 이 맨션은 5500만 엔(한화 5억 5천만 원)을 호가하고 있다. 58.57㎡의 경우 4,308만 엔으로 나타났다. 가격이 좀 더 저렴한 이유는 아침을 제외하면 해가 잘 들어오지 않는 동쪽에 위치하기 때문이다.

여기에 매달 20~25만 원에 달하는 관리비와 수선비가 따로 나간다. 이 금액은 대부분 5년마다 오른다. 신축으로부터 20년이 지나면 22만 원이었던 게 40만 원 이상이 되는 것이다. 그 밖에도 지진, 홍수로 인해 건물을 고쳐야 한다면 한 달에 내야 하는 돈은 더 많아진다.

흔히 주차비가 비싼 나라로 꼽히는 일본. 맨션 앞에 주차하는 주차비용도 만만치 않다. 자동차 1대당 한 달 주차비용은 17,000~25,000엔으로 우리 돈 약 17~25만 원꼴이다. 자전거 주륜 비용 역시 100~300엔으로 월 1,000원에서 3,000원가량이 든다. 일본은 우리나라처럼 대단지 아파트가 많이 존재하지 않는다.

대신 단독 빌딩 형태의 타워맨션(아파트)들이 존재한다. 롯폰기에 위치한 타워맨션이라면 30평이 약 30억에 달한다. 물론 가격은 지역, 넓이에 따라 천차만별이다. 수선비는 한 달에 30~40만 원 수준이다. 집을 산다 하더라도 30만 원 이상으로 한 달 꼬박 드는 현실. 월세로 살 경우 한 달 150만 원 이상은 예상해야 한다.

도쿄에서 가장 집값이 가장 비싼 곳은 시부야구다. 전용면적 80㎡ 기준 시부야구의 신축 매매 시세는 1억 3천만 엔(약 13억 7천만 원), 10년이 지난 곳은 매매시세 1억 1천만 엔(약 11억 6천만 원)을 호가한다. 도쿄의 강남으로 불리는 미나토구는 신축 1억 1천만 엔(약 11억 6천만 원)으로 볼 수 있다.

언론에선 "일본이 20~30년을 잃어버렸다, 도쿄 중심가를 제외한 지역은 모두 떨어졌다"는 등의 소리를 하지만 그래프를 보면 완만하게 조금씩 상승하고 있다. 최장기간을 놓고 살펴보면 1990년 초반 버블의 정점을 찍은 일본은 이후 2010년까진 계속 하락한 모습을 보였다.

일본의 주택 가격은 본격적으로 2013년부터 도쿄를 중심으로 지속적으로 상승했다. 하지만 2013년 이후 상승은 1990년 초 버블 붕괴 이후 하락세를 면치 못했으며 과거의 절반 정도를 회복한 정도이다. 일본의 부동산 시장은 1980년 후반 가격 급락과 동시에 버블이 시작되며 1991년 정점을 찍었다.

버블이 꺼지기 시작한 것은 미국의 플라자 합의를 기점으로 엔고 영향으로 인한 수출이 막히게 되면서부터다. 일본은 내수경기 부양을 살릴 의도로 금리를 전폭적으로 인하하게 된다. 이때 풀린 유동자금이 부동산으로 몰리면서 주택 가격이 3배 이상 폭등한 것이다.

공급과잉 또한 일본 부동산 시장의 불황에 한몫했다. 1980~1990년대까지 연간 160만 호가 공급됐다. 미국의 연평균 주택 건설 수가 150만 호인 것을 비교하면 얼마만큼의 주택이 과잉 공급된 것인지 알 수 있다. 이후 일본의 부동산 하락세는 계속됐다. 1992~2016년까지 일본 주택 가격 누적 하락률 53%였다.

초고령화를 가져온 빈집 문제도 간과할 수 없다. 지방의 경우 젊은 사람들이 도시로 떠나면서 고령 주택이 해마다 늘고 있다. 또한 2000대 이후 시작된 신도시 개발로 인해 도심 주택이 신도시의 주요 주택을 흡수하는 신도시 공동화현상도 나타났다.

최근 국내 부동산 가격이 급등함에 따라 우리나라에서도 일본과 같은 현상을 우려하는 불안감이 나타나고 있다. 하지만 전문가들은 우리나라가 일본처럼 급격한 침체를 할 가능성은 낮다고 보고 있다. 한국은 제로금리를 유지하고 있고 LTV 대출 규제를 강화하면서 운영되고 있기 때문이다.

일본은 버블 붕괴 이후 집값이 폭락한 상황에서도 주택 공급을 멈추지 않았다. 오히려 건설 쪽 투자를 경기부양의 목적으로 늘렸다. 계속되는 공급으로 인해 집값 하락 속도는 더 빨라진 것이다. 하지만 우리나라는 일본과 다르게 2005년을 기준으로 건설 투자가 줄어들고 있는 추세다.

전문가들은 우리나라의 경우 주택시장 요인보다는 글로벌 경기의 영향으로 집값이 붕괴될 가능성이 높다고 말했다. 산업 대부분이 수출에 의존하고 있는 우리나라의 특성상 집값 역시 글로벌 경기와 연관성이 높다는 것이다. 따라서 국내 경기가 침체가 계속되는 경우 일본의 잃어버린 30년보다 더 빠른 속도로 떨어질 수 있다고 예측되고 있다.